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法律专栏 房产纠纷律师 怎样防备开发商“短斤缺两”?

怎样防备开发商“短斤缺两”?

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怎样防备开发商“短斤缺两”?

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发表于 2011-3-16 11:46 |显示全部帖子

对于大多数普通购房者来说,房屋建筑面积,也就是产权证登记的实际建筑面积是如何计算出来的,是个略显繁琐且又难窥门道的“技术活”,而少数无良开发商往往借助信息掌握的不对等侵害购房者利益。

根据我国现有的国家标准(2005年实施,GB/T50353)规定,房屋建筑面积是由套内建筑面积和公有分摊面积两部分构成。其中,套内面积又包括使用面积、阳台面积和墙体面积三部分,其中阳台面积按一半面积计算。墙体面积又分为自有墙体面积和分摊的公有墙体面积;公有墙体是全体业主共有的,包括楼内和楼外相分开的外墙(山墙)、户与户相分开的分户墙、套与公用空间相分开的分割墙。在计算的时候,套内的自有墙体计全部面积,分摊的公有墙体按一半面积计算。

相比于套内面积计算的简单明了,公有分摊面积的计算较为复杂。公有面积就是全部业主共同占有、共同使用的面积,由电梯井、楼梯间、走廊、门厅等公共部位和公有墙体的一半面积组成。简单的说,整幢建筑物面积减去各户套内建筑面积之和,就得出公有面积。

公有面积又是怎么分摊到各户(套)的呢?这是每个购房者最为关心的一环。

各户分摊到的公有面积是由各户的套内面积乘以“分摊系数”得出的。分摊系数则是将公有面积除以套内面积之和得出的一个比例,取到小数点后4位。这个系数往往是购房者最难从相关方得到的一个房屋信息,往往被保密。

按照以上的方法,人们就可以很方便的算出房屋实际建筑面积,也就是最终需要付款的面积。

建筑面积(s)的计算公式(以m2为单位):

比如套内面积118.25m2,分摊系数是0.1382,相乘得15.51295,精确到0.01m2,分摊就是15.51m2。118.25m2+15.51m2=133.76m2,就是产权证登记的实际建筑面积。

要学会面积测量计算的方法。简单的说,就是用测量工具比如卷尺,测量房屋的边长,长边是多少,短边是多少,然后长宽相乘就得出面积。测量房屋边长的测点一般取离地面1.2米左右的高度,保持水平;测墙体的宽度(厚)的测点一般取与门、窗距0.2m的位置(避开包门口等装修装饰)。按照国家标准《房产测量规范》、《建筑工程建筑面积计算规范》进行测量计算。如果你家房屋平面布局是正方形、长方形,那就可以直接测量出总长度和总宽度(不要忘掉加上外墙或分割墙、分户墙一半的厚度),然后总长度乘上总宽度,得出面积数,再加上一半的阳台面积就等于套内面积。遇有梯形、半圆形阳台怎么办?梯形阳台,(长边+短边)÷2×宽×1/2(一半计算),半圆形阳台,半径长度的平方×π×1/2(一半计算)。这些微小的细节在计算面积的过程中都有可能出现“猫腻”。

购房者在与房产商交易的过程中掌握一些技巧也是相当实用的。比如要仔细阅读购房合同和产权证,是否填写具体的数据资料,像公有面积的构成,使用面积、套内面积、分摊的公有面积都要明确注明。

同样,购房合同约定面积(比如期房合同)和产权证登记面积应该是不一样的(施工中很难做到完全精确);标准层住宅的楼上楼下面积应该是一样的;普通商品房一梯二户分摊的公有面积一户只能在10-20m2左右,而不可能是20-30m2;物业面积、供热面积和产权证登记的面积三者应该是相同的;窗台、露台、独立使用的地下室、车库和人防工程是不能包括在实际建筑面积里面的。

购房者有了这些火眼金睛,房屋面积的缺斤短两还是很容易被发现的。

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