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北京市二手房交易中涉及到的税费

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北京市二手房交易中涉及到的税费

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发表于 2014-4-18 16:31 |显示全部帖子
  共有八种:

  ①印花税(包括交易印花税、房产证印花税)

  ②契税

  ③营业税

  ④城市建设维护税、教育费附加

  ⑤个人所得税

  ⑥土地增值税

  税费判断三步走

  第一步:首先看房屋属性,包括已购公房、二手商品房、经济适用房、央产房、回迁房

  第二步:看房产证年限,是否超过5年;

  第三步:看面积、单价、容积率,判断是否是普通住宅、面积是否超标。

  北京市二手房交易各个税种的详解

  印花税

  A、税种解析:印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税,这里特指交易印花税

  B、征税对象:经济合同、产权转移书据、营业账簿、权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证

  C、纳税人:买卖双方

  D、税率:0.05%

  E、征收范围:所有二手房交易

  F、缴纳印花税的计算方式及案例

  案例:高先生购买了一套李阿姨的二手房,总价为50万元,高先生及李阿姨需要分别缴纳印花税250元(500000×0.05%=250)

  ★房产证印花税:每证5元;属于市局房屋并已取得土地证的,房产证、土地证各5元印花税共计10元;属于贷款客户需支付他项权利证印花5元。

  契税

  A、税种解析:契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。

  B、征税对象:发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋

  C、纳税人:买方

  D、税率:3%

  E、契税优惠政策

  (1)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,其成交价

  格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分,免征契税;(比如拆迁户可免契税)

  (2)城镇职工按规定第一次购买公有住房,免征契税;

  (3)个人购买自用普通商品住房减半征收契税;

  (4)居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房,按新购商品房与出售已购公房成交价的差额计征契税;

  (5)房屋交换价格相等的,免征契税;交换价格不相等的,由多交付方缴纳款;

  (6)按《继承法》规定的法定继承人继承房屋权属,免征契税

  (7)对于夫妻离婚或者夫妻婚姻存续间,因财产分割涉及房屋所有权证变更登记,免征契税 。

  营业税

  1、税种解析:营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人,就其营业收入额征收的一种税。

  2、征税对象:提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的营业额。

  3、纳税人:卖方

  4、税率:5%

  个人所得税

  1、税种解析:个人所得税是对个人(自然人)取得的各项应税所得征收的一种税,房屋出售所得也是应税所得之一

  2、征税对象:财产转让所得

  3、纳税人:卖方

  4、税率:成交价的1%或差额的20%

  5、优惠政策:

  (1)对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税

  (2)对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式缴纳,再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系,全部或部分退还纳税保证金

  土地增值税

  1、税种解析:土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而就其增值部分征收的一种税

  2、征收对象:增值部分

  3、纳税人:卖方

  4、税率:1%或减除法定扣除项目金额后,按四级超率累进税率征收

  5、优惠政策:

  (1)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除金额20% 免征

  (2)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满5年(含)以上,免征;满3年(含)未满5年,减半征收;未满3年,按规定计征

  (3)对个人拥有的普通住宅,在转让时免征土地增值税

  (4)对个人之间互换居住住房的,经税务机关核准,可以免征土地增值税

  (5)将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的,免征土地增值税

  土地出让金

  1、税种解析:国家作为土地所有者将其一定年限的国有土地 使用权出让给受让人,并向受让人收取的土地使用权价格。是政府要收取的土地收益(地租),即土地所有者出让土地使用权的交易价款。

  2、征收对象:再上市获得土地使用权的已购公房

  3、纳税人:

  ——买方(无论是成本价,还是优惠价或标准价,买方都需要按照1560×建筑面积×1%缴纳土地出让金);

  ——卖方(所出售的房屋是当初卖方以优惠价或标准价购买的,由卖方另外向原单位按1560×建筑面积×6%支付土地出让金)

  4、征收办法:成本价按1560×建筑面积×1%缴纳;优惠价或标准价按1560×建筑面积×6%缴纳

  5、征收范围:已购公房(再上市的已购公房转手后,性质变为商品房)

  (ps:1560元/平米为04~05年北京的土地出让金计算标准)

  综合地价款

  1、税种解析:国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施,建造 经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的,与已购公房所缴纳的土地出让金的性质相同

  2、征收对象:再上市交易经济适用房

  3、纳税人:卖方

  4、税率:成交价的10%

  5、征收范围:再上市交易的5年以上(以产权证或完税证明准)、并以市场价出售的经济适用房

  交易税费

  正常过户

  交易手续费: 2.5元/平方米×建筑面积 ;

  合同印花税: 房屋成交总额×0.05%;

  营 业 税: 普通住宅 5年内:房屋成交总额×5.55% ;5年或5年以上:免征 ;(ps:不动产转让营业税本身为5%,实践中多为综合税率,即包含了城建税以及缴费附加【5%*(1+1%+3%+7%)】,城建税为城市)

  非普通住宅5年内:房屋成交总额×5.55% 5年或5年以上:差额 ×5.55% ;

  个人所得税: 普通住宅房屋成交总额的1%或利润部分×20%;(可自主选择)

  非普通住宅:?房屋成交总额的2%或利润部分×20%;

  土地增值税:普通住宅免征,

  非普通住宅3年内:房屋成交总额×0.5% ,

  3年至5年:房屋成交总额×0.25%

  5年或5年以上:免征;

  买卖合同公证费:(买卖合同需要公证时才须缴纳) 房屋成交总额×0.3%;

  契税是应由买方交纳的,交税比例是: 1、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。2、非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。

  赠与过户

  1、费用:免征营业税和个人所得税,但是需要增加 ⑴公证费 40元/平米*产权证面积          契税的征收 不论房产什么情况都需要征收全额契税 其他费用和正常过户都一样

  2、所需材料:⑴公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份,产权证复印件一套 ⑵不需要经过地税局直接可以过户。 ⑶房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。

  (政部、国家税务总局下发了《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)。《通知》规定,自5月25日起,除下列三种情形的房屋无偿赠与外,房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得,需按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目,缴纳20%的个人所得税:1.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;2.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的扶养人或者赡养人;3.房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。)

  继承过户

  1、继承房产的费用有:⑴公证费 40元/平米*产权证面积 ⑵继承公证费 80元/单 放弃继承公证80元/人 注:继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%,不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税,而且个人所得税退税的政策同样适用。

  2、所需材料:⑴公证处需要 原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。 ⑵房管局需要材料和正常过户基本一样,只是还需要公证书一份。 注:继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承,这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。